世田谷区 マンションの公開パターン

けっして住まいの古さや欠陥ばかりが建て替えの原因ではない。
以上が建て替えのケースだが、これ以外はすべてリフォームで「生かせる」ものだ。
建て替える時には、将来再び建て替える時のことを考えてふくことか大切だ。
今の急激な地価の高騰を見ると、建ぺい率や容積率の制限が緩和される可能性もあるからだ。
狭い土地に住む以上、日照権も大事だが、より広く住みたいという要望も当然強くなり、こうした制限の緩和が実現するかも知れない。
そこで、今建て替えるなら、将来、面積を広げられるよう工夫し、そうしやすい構造にしておくのが賢明と言えるだろう。
簡単な方法としては、当初、敷地に余裕を残して住まいを建て、残りを庭や駐車場にしておき、建ぺい率や容積率が緩和されたら、そこに増築するという方法だ。
とりあえず平屋にしておき、後になって二階を増築するやり方は、工事が面倒でかなり割高になり、あまりお勧めできない。
もっとダイナミックに、二階まで吹き抜けの体育館のような住まいはどうだろう。
容積率が見直されれば、天井と床との間に床を作るだけで倍の床面積になる。
外郭に一切触れないので、これだとかなり割安に増面積が実現できる。
天井の高い体育館のような住まいは開放的で、特に子どもが小さい時には楽しく住める。
大切なことは、生活の変化に合わせて、将来の増築可能なスペースを確保しておくことだ。
そのためには、構造の上からの配慮も必要になる。
将来を考えた増改築〝滅築〟そして〝生活設計″増改築というと、狭い住まいを増築して広くすることだと思っている人が多い。
ところが都市の住まいやマンションなどでは、この増築はままならない。
むしろ建物の外枠はそのままで内部を広くすることがテーマとなる。
各種の住宅相談を受けて訪れる一戸建てに住むほとんどの人に共通しているのは、一度二度の増築を重ね、とうとう行き詰まった士での相談が多いことだ。
狭いからと南や西の空き地に部屋を増築する。
すると今までのスペースは古さに加え、月も当たらない暗い部屋となる。
結局、家族は南の〝新天地″へ移動してしまい、古い部分は納戸や物置のようになってしまう。
皮肉にも挟いから増築したのに、増築した分だけで生活をすることになる。
あとはこの繰り返しで二度、三度と増築を重ね、とうとうどうすることもできなくなるケースも多い。
こうした住まいを何軒か訪れたことがある。
増改築の形跡が歴然として、家族の成長の記録を見るようで感動的だ。
だが、住まいの方は無残で、間取りも環境も著しく悪化して、危険なものも多い。
"減築''してリフレッシュ本人たちもいっそ建て替えをと思うようだが、今までの投資額を考えるとそれもできない。
増殖し過ぎて間取り全体が窮屈になった時は、北側の一部屋を解体して中庭とし、そこを息抜きとして外気を取り入れる。
あとは内部の柱だけを残し、まったく新しい間取りにしてしまう。
一平方メートルも増築することなく、むしろ〝減築〟して明るく風通しを良くし、以前よりも快適に広々と住めるようになるのだ。
トイレを水洗式にする。
台所をシステムキチンにする。
子供部屋を増築したい。
リフォームの要望はさまざまだ。
だが、この要望通りに住まいに手を加えても、少しも住みやすくならず、見映えもしないことが多い。
リフォームは住まい全体の質の向上や将来をにらんだ生活設計を図る機会なのに、それをお座なりにしてしまうからだ。
さらに住まいの耐久性や防災について改めて注意を払うことも大切だ。
特に敷地の水はけや地盤をチェック、必要なら基礎土台から補強する。
密集地なら外部を防火構造にする。
室内をいくら良くしても火災の不安があっては、快適な住まいとは言えない。
案外忘れられていることに電気設備の安全チェックやガス漏れ感知、さらに室内換気がある。
緊急時用の非常ベルの設置も大切だ。
室内は仕上げをシンプルであきない色柄とし、間取りも構造に注意しながら思い切った改造をする。
あまり細々としたプランにしない方が生活の変化に対応しやすい。
最後は費用が問題になってくるが、台所や浴室など各部の見積りを二、三段階のグレード別にはじき出してもらうと良い。
こうすれば、予算をにらみながら、どこに重きを置いたリフォームができるのかたやすく計算でき、長期的なリフォーム計画も可能になる。
いざという時のリフォーム雨漏りを防ぐには住む人にとっても、家をつくる施工者にとっても雨は気持ちを重くする。
意外にも、雨漏りの経験のない人は少ない。
実際にいろいろな人に聞いても、雨漏りを一度も体験したことがない人は皆無だった。
と言うと住まいを建てる建築士の、まるで言い逃れのように聞こえそうだが、実際によく漏るようだ。
雨漏りは不恩議で、特に注意して慎重に施工したところに限って漏る。
反対に、かなり無造作につくった簡単な屋根ほど、漏れが少ない。
さらに、洋風の建物より和風の建物の方が漏らず、コンクリートより木造の方が、そして平らな陸屋根よりも、傾斜のある勾配屋根の方が漏りにくい。
つまりシンプルな傘屋根が一番なのだ。
だが、だれもがデザインを優先してしまい、こと雨漏りに関しては絶対ということが言えないのである。
従って、どの住宅会社の新製品の宣伝広告も、建築会社の広告でも、「当社住宅は絶対雨漏りしません!」とは言わない。
そればかりか、「雨漏りしにくい」程度のことさえも言わないのである。
かく言う私ども、建築士も恥ずかしながら、絶対とは言えず、ただひたすら「最善の注意を致します」と述べるのみなのである。
ご存じのとおり、住宅は数万個以上の部材や部品によって構成され組み立てられる。
作業は主に屋外で、多数の職種の職人によってつくられる。
生産管理や製品管理が行き届きにくい。
ほとんどの部材やユニットまで工場でつくられるプレハブにしても、現場での組み立てやジョイントで、つい目こぼれが出てしまう。
そこから確実に漏る。
いわゆるミス工事による雨漏れだが、これが数としては一番多い。
ところがこうした漏水は新築間もなく起こるために発見も早く、原因もつかみやすい。
やっかいなのは入居後何年もしてから突然、ポタッとくる雨漏りで、これがなかなか直りにくい。
しかもこうした漏水に限って、漏る時と漏らない時があったりで、期間がたちすぎて施工者もやや敬遠気味となり、さらに直しにくい。
こうした雨漏りを調べてみると、大きく三つのタイプがある。
その第一は部材の老朽化で、防水層が切れたり、水切りが腐ったり、スキ問を埋めるコーキング剤や防水剤の劣化である。
これらはよく調べれば箇所は発見できるもので、早急に新しくやり替えることが大切だ。
第二が外的要因で起こる亀裂や割れで、人が乗ったり、強風などで瓦が割れたり、水切り金物が飛ばされたりするなどである。
これも早期発見で応急処置がしやすい。
そして第三が難物で、原因不明の漏れだ。
外からはまったくその兆候もないのにポクボタ漏るなどである。
これらは得てして管理上のミスが、数年後に何らかのはずみであらわれたものだ。
ひどい場合は、その辺一体を元からやりかえる必要があったり、主要構造や土台まで腐ったりすることもある。
これを防ぐには日常のメンテナンスが大切だ。
どしゃ降りの日に表に出て、といの流れや排水を点検し、さらに雨上がりには外壁のしみ込みをチェックする。

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